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澳洲房产对比中国房产

2019/2/12 12:16:03 澳洲房产置业顾问 |

原创:Annie 李       微信公众号:澳洲房产物业投资

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由于气候宜人,与中国的时差小,空气质量好等因素,澳洲成为了越来越多的中国人移民,留学,养老首选之地,那么在澳洲置业也成为了不可缺失的重要部分。我们今天就来具体对比一下澳洲和中国房产到底在哪些地方不同。


  • 产权拥有

澳洲:永久产权,土地拥有权

(除了堪培拉和少部分英女王所属地之外)

中国: 70年产权, 土地租赁权

中国



  • 购买的限制

澳洲:没有限购,没有户籍之分,可以购买任何城市的房产;海外人士可以购买(有条件限制)。

中国: 有限购,有户籍之分;

            海外人士不能购买。


  • 期房贷款和首付

1.首付

澳洲: 签合同时付10%

中国:首套房公积金贷款首付比例是20%,商业贷款首付比例是30%。2套房最低首付款比例调整为不低于40%甚至更多。

2.首付款何去何从

澳洲: 首付存在国家监管的信托账户,交房是才交给开发商。首付所得利息归买家或者买家和开发商平摊。

中国:首付直接交给开发商。

3.按揭贷款

澳洲:签合同后不用立即还款,现房交割后才开始还款 。(House Land - - 新建别墅除外)

中国:中国签合同后马上还款。




  • 法律保障

澳洲:健全完善的法律制度,所有合同经专业律师之手,切实维护业主的切身利益。购买手续简单,全程交由律师负责。

中国:开发商与业主之间信息不对称,法律不健全,业主利益难以受到保护。购买流程需要亲自操作。

1.期房价格

澳洲: 期房销售中介不收取任何中介费用,价格透明一致。

中国: 价格不透明,中介收取中介费。

2.开发商信用体系

澳洲:完善成熟,开发商诚信度较高,在澳洲购买期房,楼花,几乎没有交付的风险。

中国:尚不健全,开发商信息不完善,常常出现烂尾楼。


法律保障


  • 关于物业


澳洲:全部精装修(带部分电器),送车位,阳台,储藏室。房屋折旧少,减少业主担心。

中国: 多为毛胚房。楼房折旧快,物业管理差,不能充分保障业主权益。


  • 面积计算

澳洲:全部是实际使用面积,没有公摊,没有建筑面积,也就是说,你买多大,房子就多大。

中国:商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

套内建筑面积 = 套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

(其中未封闭阳台建筑面积按一半计算,这里未封闭以施工规划设计图为准。)

澳洲面积 VS 中国面积

澳洲计算面积会比中国的要多出10-20平方米。而在中国这部分面积都会被算在公摊面积中,导致房屋的使用面积会相对“缩水”,“蒸发”。


  • 物业出租

澳洲:不容担心出租问题,低空置率,物业管理完善,全程托管,租赁合同保障,定期检查和报告。

澳洲的租金回报率在4%-5%之间,租金回报率高。

中国:比较困难,管理不到位,多数要业主自行管理空置率较高。租金回报率低, 平均在1-2%之间。


  • 空置率

澳洲:空置率非常低,平均在2%--3%左右,可以实现以租还贷,以租养房。

中国:空置率非常高,在20%,30%甚至更高。

(相关文章可以参阅微信公众号:澳洲房产物业投资的文章 ”话说房屋空置率“ )


  • 房屋增值后再融资

澳洲:如果房子增值后,在还没还清贷款的情况下, 仍然可以让银行重新评估,增值的部分可以申请再次贷款用作其它投资。 也可以将再贷出来的款项放在对冲账户里面做备用。(什么是“对冲账户”后面会提到)


中国:
不可以做再融资,只有把房子卖掉了才能兑现。


  • 对冲账户

澳洲:有对冲账户 (澳洲特色)

 什么是对冲账户(Offset Account)?

“对冲账户”是把贷款账户和还款账户(储蓄账户)相连,客户在还款账户中的资金可以抵消你在贷款上相应金额的利息,即你只需要支付差额部分产生的利息。利息计算是按照每日计算。举个例子:比如贷款50万, 对冲账户里面有40万,那么你只需要支付10万的贷款利息就可以了。对冲账户的另一大好处是可以灵活随时支取和存入。

(目前很多海外人士贷款账户也有对冲功能)

中国:没有对冲账户


  • 税务

澳洲:对于澳洲税务居民而言,只要是投资物业可以通过折旧或者其它相关支出扣减部分收入所得税。

中国:通过投资房退税的额度很低。

  • 买房优惠

澳洲:澳大利亚本土居民或符合条件的永久居民首次买房会收到政府的补贴或者印花税部分豁免。自住房出售后可以豁免缴纳增值税。

中国:首次置业毫无优惠,超过一定的面积会被定位为“豪宅”,加倍征税。物业在两年内出售全额征收营业税。

  • 遗产税

澳洲:澳洲没有遗产税

中国:目前我国尚未开征遗产税,但是征收遗产税是迟早的事情。


结语

和中国相比,澳洲房产市场体系更为成熟与规范,信贷制度和租赁管理体系相对健全与完善。澳洲房产为永久产权,没有遗产税,投资门槛低,还款压力小。期房鲜有烂尾楼风险,交付后马上可以出租,还可享受负扣税优惠。租金回报率高且空置率低,适合中长期投资。即使是海外人士的产权一样受澳洲法律的保护,所以可以放心购买,轻松拥有!

如果想了解更多有关澳洲房产方面的信息, 

欢迎与我取得联系。

微信: annie-c2

微信公众号: 澳洲房产物业投资

个人网站://ausproperty.strikingly.com/




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