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为什么买澳洲房子我要选择“买家中介”

2018/9/11 18:17:00房天下澳洲网综合整理 |
“买家中介”(Buyer's Agent)这个行业,在澳洲的华人圈还很新鲜,你很少听到华人买家买房子会通过买家中介,可实际上,这个行业在澳洲境内已经越发成熟了。在2000年,澳洲便成立了买家中介协会(REBAA)。 房子本身是一个具体的产品,多数人都能看到,也有着自己的理解。

 “买家中介”(Buyer's Agent)这个行业,在澳洲的华人圈还很新鲜,你很少听到华人买家买房子会通过买家中介,可实际上,这个行业在澳洲境内已经越发成熟了。在2000年,澳洲便成立了买家中介协会(REBAA)。放眼全球,这个行业在美国更是十分普遍。很多西人买房子更倾向于选择走买家中介。

我相信有的华人朋友首先会觉得,市场上多数的房子在网上都有广告和介绍,我都能看到,为什么我要让别人帮我去挑?我还得付他钱?

这其实是个非常普遍的问题。

 

房子本身是一个具体的产品,多数人都能看到,也有着自己的理解。如果你已经很清楚自己要什么区的什么样的房子了,那么你的确不需要买家中介。比如汽车也是具体的产品,如果你现在就是要买辆Tesla的汽车,那么很简单,直接去Tesla专卖店试驾,付钱,开走。

对房子而言,如果你已经确定要在悉尼北区East Killara买套物业,那么流程也是一样的。前提是你已经十分确定是East Killara,就像你十分确定Tesla一样(Tesla是电动汽车,他和其他耗油类汽车相比有着截然不同的特点),如果不确定,那么East Killara就可能是值得商榷的,也许可以是East Lindfield,也许可以是Roseville Chase等等,但前提你得知道并了解这些区。

这就引出另一个问题,同样的预算,如何选择不同区域的产品?打算花多久时间?

 1 、买房子的机会成本

多数人理解的的确没错,市场上多数的房子在网上都有广告和介绍。可同样是投资人,为什么有的人选择在2012年花70万澳币买的房子,今天市场价只有80多万澳币,而同样2012年,有的人花70万澳币买的房子,今天市场价是160多万澳币。既然都是投资房,都是为了赚钱,为什么结果不同?网上这两处房子不是都有广告和介绍么?

问题恰恰就在于人家可选择的,你本也可以选择,但你没选啊。对于房产投资人来讲,这就是机会成本,选择的确大于努力。

 2、买家中介(buyer's agent)与卖家中介(sales agent)的区别

很多买房人了解一个项目的房产信息多数通过卖家中介去了解,但你要知道,卖家中介不管最终和你多掏心掏肺的聊天,最终要推荐的产品,一定是人家代理的项目,否则,和你费那么多口舌,结果推荐了一个自己不卖的产品,一定是风太大没戴帽子,脑袋着凉了。

所以他们所有的话术,最终都是围绕其代理的项目展开的,究其根本,卖家中介首先对开发商负责,因为是开发商付卖家中介佣金,这无可厚非。

如果你现在十分确定要买Wentworth Point,那么很简单,你找卖这边项目的代理中介即可,还是那句话,前提你确定是Wentworth Point。

而买家中介有所不同,因为是买家付买家中介佣金,所以他们只对买家负责。

 3、选择买家中介的优势

相比而言,买家中介对于专业知识的要求要高很多。也许刚开始转做房产销售的人,比如代理一个悉尼Milsons Point的水景公寓项目(无论新房还是二手房),因为产品面对的人群较多,所以除了能否代理有难度外,其余的事情基本没太大难度。

穿得体面点,说话nice一点就好,至于这个产品是否就是客人要的,他们不关心,还是那句话,人家只对卖家负责,只要卖了,且卖了个好价钱,其余的都不重要。

但是作为买家中介,对于专业知识的要求要高很多,门槛也高很多。

1、同预算最好的区域选择

买家中介首先要十分了解客人的需求,并且要按照客人的需求和预算作出“配平”。

帮助客人在同样的预算中,找到最适合他的产品,对买家中介来讲,他需要对于许多区域十分熟悉,对于不同区域中物业的价格,对于不同房屋的建筑本身,对于与卖家中介谈价格的方式方法等等方面,烂熟于心,才能保证在客人的预算中,选到最适合他们的产品。

我一直觉得买家中介这个行业很有意义的地方在于,你所给出的建议,甚至可能改变买家未来几年的家庭命运。

比如我之前有位新移民自住买家客人,家里的孩子还不到3岁,这对年轻的夫妇考量物业,更多的是从孩子未来的教育问题开始,他们希望区域中的华人不要太多,希望自己选择移民澳洲,能够更好的融入到当地社会。

对于自住类买家来讲,物业本身只是硬环境,这个物业在什么样的区域,这个区域的人口组成如何,区域的人种比例,区域的年龄分布情况,咖啡店,商店状态等等,这都代表了一个区域的生活方式,我把这个称之为软环境。软环境才是生活在一个区域里的人们最为倚重的环境,毕竟大家都不是宅男宅女。想想看,同样预算的人有选择Chatswood,也有选择Neutral Bay的,这不但是两种区,更是两种生活方式的体现。

在我看来,考量一个区域的人口素质是可以首先从房价开始的。一个区域的房价越高,相对来讲,区域的人口素质越高。

这个新移民家庭,在未来的几年里,无论去银行还是去购物,将和更多的澳洲当地人打交道,被逼迫着说着蹩脚的英文,孩子在西人文化中得到熏陶,从刚开始的不适应,到后来的越发熟稔。这难道不是一种改变命运的体现么?

2、可选房屋范围较广

另外,买家中介的资源较多。

在过去的几年里,我去过悉尼约80%以上的区域,和许多的二手房中介朋友打过交道,有一些甚至成为很好的朋友,同样客户的需求,一个好的买家中介的邮件发出去,全悉尼的二手房中介朋友帮你一起找,这样的效率,要远比自己一个人找房子快得多,因为有很多的物业,是没等上市,就卖出的。

尽管我不认为off-the-market(市场上没有广告的产品)就一定好,但起码在少了些竞争的前提下,拥有提前判断或出价的权利。拥有更多地选择,总不是坏事。

3、最高的效率,最好的价格

过往我见过很多买家,预算也不低,但看了1年的房子,就是没买到合适的,要么是因为没时间,要么是因为看好了但没拍到,要么是对于价格不甚确定等等。

买房子,“没时间”的说辞是最要不得的,尤其是自住类买家,除非你无所谓。但我想,买一个未来要住几年的房子对多数人而言,都意义重大。如果发现问题,还不解决问题,那我也没招了。

对于一个优秀的买家中介来讲,什么样的产品对应什么样的价格,对于什么价格该继续加价,什么价格该退场,应该帮客人做决定并告知理由,并且随时启动Plan B。这需要对于市场的准确判断才能做到。

从心理学的角度讲,人们趋于感性的状态源于对喜爱的事物,越得不到则越渴望得到,越喜欢则越害怕失去。这也是多数买家的软肋,为此要么多掏钱,要么买到或没买到的患得患失,这时他们需要有个理性的人站出来,及时止损或及时增加选择。

 4 、买家中介的终极意义

如果你是一位摄影入门者,你首先需要做的不是立马去买相机,而是先去判断作为入门的你来讲,买个什么样的相机才是最适合你的,所以你要上网或者问懂相机的朋友,去了解按照你的预算所对应的不同品牌相机的评测或建议。

这也是我们古人所讲的“谋定而后动”。先谋再动。

不单单是价格,所有意义越重大的事物,我们越需要建议,越需要确保所做的决定是最正确的。比如你即将报考大学了,或者即将入社会了,对于要报考的专业或者未来要选择的专业或职业,如果自己没有清晰的认识,那么你当然需要身边可信赖朋友中肯的建议。

房子,不但是高价位的,同时又是具有极高意义的产品,更需要买家中介这样的行业去真正帮助到别人。

所以,我觉得这个行业很神圣。 

5 、买家中介适应人群

除非有一天,我给你找了一套房子,并许诺未来5年,这套房子涨幅300%,问题是有这样的房子我也不会告诉你。所以我不认为所有的人都适合选择买家中介来购买物业。

时间有限的买家买房子是需要花时间的,尤其是二手房,看只是一方面,为什么看则更加重要。所以需要花时间和精力去研究它。如果没时间,这件事情还一定要做,你可能需要考虑另辟蹊径。

迟迟无法入市的买家我一直觉得市场是很公平的,对每个人都一样。很多问题就是出在可选择的产品太多了,而很多的买家又太吹毛求疵,导致自己迟迟无法入市,这时的问题可能不是出在市场和产品上,而是买家本身上,他们的思路需要被好好整理方能入市,否则无解。

不了解澳房的海外买家以前总有一些海外买家按照自己的逻辑选择澳房,当然今天你依然可以这么做,但是有些客人发过来的产品,让我觉得哭笑不得,比如一个位于悉尼西南,距离市中心40公里开外的公寓项目,问我觉得如何?这样的产品澳洲当地的投资人是不太会投的。

相信“专业”力量的买家进入买家中介合同,便立即产生费用,对于一些不喜欢commitment的买家,就算了,尽管服务是抽象的,毕竟也是耗神耗力的工作。如果你付了费,都不相信你自己雇佣的买家中介,这件事情也无法进行。

后记

现在的澳房市场走平,在我看来,对于多数产品而言,都是典型的买家市场状态。如果这点还不明确,那真是毫无共鸣了。

很多当地买家来讲现在更倾向于选择二手房,在他们看来,选择新房如果有10个选择的话,那么选择二手房的选择将是2000个。这点我表示理解。问题是你要花多久消化和筛选这2000个?

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