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理智思维:如何判断澳洲买房是否适合你?

越来越多的人再去海外房产市场寻找新的财富增长点。据胡润百富研究院调查发现,有接近一半的中国高净值人群将海外房地产作为主要目标,他们平均拥有2.3套海外房产,且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。

随着人民币估值的起伏波动,人们开始认识到单一市场的局限。相比较于国内“如火如荼”的房地产市场,据胡润百富研究院调查发现,有接近一半的中国高净值人群将海外房地产作为主要目标,他们平均拥有2.3套海外房产,且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。

海外市场已经为大家所熟悉,越来越多的人开始走出国门,去海外房产市场寻找新的财富增长点。其中,澳洲房产市场近几年尤其受国内消费者欢迎,就连房产大咖也将目光投向了澳洲。去年,在国内大范围扩展文旅版图的王健林,就计划在澳洲黄金海岸打造一个能比肩迪斯尼乐园和环球影城的大型主题公园,据称该项目造价将超10亿元。除此之外,保利地产、中国平安、恒大地产、碧桂园、绿地等都早就布局澳洲房地产……

说到具体,那就是不要根据个人喜好,不要仅仅看中生活环境、社会福利等边缘因素。决定一个市场是否值得介入,关键要看经济发展指标。澳洲过去连续21年GDP正增长,这为房地产市场持续稳定发展奠定了坚实的经济基础。即使是金融危机和次贷危机对全球市场都造成了巨大冲击的时候,澳洲本土市场受到的影响也是非常小的。

因此,其房地产市场的发展一直处于稳步上升的态势。为什么澳洲房产市场可以具有如此良好的发展势头和抗击市场下行压力的能力呢?我们可以从以下三个方面进行分析:对于就业机会而言,让人首先想到的是人口过百万的著名的两个首府城市——悉尼和墨尔本。悉尼是澳大利亚经济、交通、贸易和文化的中心,有数一数二的海港,工业以石油提炼、机械制造、化学和纺织为主,有发达的铁路网和公路网与广大内地相连。巨大的就业机会和人才市场吸引了全球和国内其他城市的移民,截至2015年底,悉尼市人口已经达到480 多万人。墨尔本有440 多万居民,澳洲本地人口增长率已经是全球20强国之首;随着人口的增加,住房的强劲需求,带动了住宅市场价格的攀升。

对于房产交易活跃程度而言,一方面是本土需求强劲;另一方面,移民的不断涌入,极大地增大了住房需求。由于新房的年供应有限,且年度新建商品住宅赶不上有效需求增长,上述缺口呈现不断扩大之势,长期的住宅供应不足,造成房市交易非常活跃;同时,政府的住宅政策非常鼓励人们贷款投资和提前消费,房价上涨自然在情理之中。对于资金杠杆而言,银行贷款利率创新低,让投资者的可负担能力大大提升。澳洲各个金融机构和银行的贷款利率已经创下澳洲过去历史60年的新低,有些银行推出的2年期固定贷款的超低按揭利率,极大地刺激了购房者的入市热情。

综合以上三个方面来看,澳洲房产市场能在目前全球市场低迷的情况下依旧保持一个比较合理的价值区间,也是情理之中的事情了。此外,从购置房产类型来看,公寓和别墅以明显成为高净值人群喜欢的海外房产类型。而商业型地产因受投资门槛、政策风险、回报波动大以及买家对当地的经济环境不熟悉等原因的影响,在海外置业房产类型所占比例较低。可见,住宅型地产以其稳定性,更受高净值人群的青睐。

中国高净值人群海外置业驱动因素及需求分析

◆ 分散风险根据胡润研究院的调查发现,“分散风险”是中国高净值人群购置全球房产的主要原因。2016 年第三季度全国GDP 增速为6.7%,国内经济陷入增长缓慢期;加之近期人民币汇率的低迷不振,越来越多高净值人群开始放眼于全球,并寄希望于通过海外资产配置的方式来实现自身的资产保值。

◆ 子女文化,近几年来,国人送子女出国留学的比例逐年增长,并越来越呈现低龄化的趋势,因此子女海外生活也成为高净值人群进行海外置业的一个重要驱动因素。我们发现,家长因担心子女年龄小、独立性较弱等问题,他们愈发重视对文化的投入。这样不仅可以方便家长“陪读”,并为子女解决一般生活性的问题。与国内情况相似,一些学府国家的房子,还同样存在着非常迫切的购租需求以及可观的收益。据我们调查发现,高净值人群在海外置业的区域选择上,“文化房”置业以52% 高居首位。由此可见,为其子女出国留学而购置海外房产,正在成为中国高净值人群进行海外置业新的潮流。

◆ 渠道与趋势在获取海外房产投资信息方面,“朋友亲戚推荐”是他们信任的渠道,占比28.2%。但是,“投资地相关的法律法规、政策”等同样也是朋友亲戚的盲点,所以 在被问及“购置海外房产遇到的困难”时,高净值人群普遍认为“对海外当地的经济与法律环境不了解”是进行海外置业的主要挑战,该部分人群占比高达六成。同时相比购置国内房产来说, 购买海外房产时复杂和繁琐的过程以及较高的维护与持有成本,也给他们带来了一定的困扰。因此,一些可以提供海外买房“一条龙”服务的渠道,将成为高净值人群进行海外置业的一大需求。

其实,中国人一定要买房的意识由来已久。自古以来,中国人都信奉着“有家必有房”的观念,而一家人的住宅也会成为一种地位和身份的象征。在现代社会,中国人的房子也不单单是一个住所,而成了户口和教育的代名词。在大城市里,为了一张户口或者被划进好的教育,举全家之力重金买房的情况不在少数。但是在澳洲,本地的年轻人大多喜欢租房而不是买房,认为房子不是家的必需品。

调查显示:澳洲的中国人仍以购房为重根据一份《2017年St.George置业调查》,中国出生的澳洲居民对于是否拥有房产更加看重。拿到澳洲身份的中国人在澳洲买到房子的可能性比Local多出了23%!而且更容易对全新的房产下手。调查结果发现,约有75%的在澳华人拥有房产,比全国平均值高10%。另有79%的人计划在今后5年内改变其居住状况,这一类别的全国平均值只有59%。其中94%的人认为居住自己房子的稳定感对家庭来说很重要,有93%的人表示拥有房产令他们对家庭的未来具有信心。St.George银行服务总经理Ross Miller 说:“中华文化以家庭为主,中国出生的澳洲人也一贯将家庭摆在很重要的位置上。在房产方面更是如此——他们的购房动机,或寄望家人协助购置房产都体现出这一点。”

中国移民在20-44岁之间来到澳洲,在这期间,买房被认为是人生的头等大事。他们中,有44%的人会接受家人和朋友的某种形式的帮助,还有15%则是直接由爸妈给钱。“让我们觉得有趣的是,他们几乎都会追求稳定的家庭生活。”Miller说道。澳媒:现在不买房,未来买不起房一些刚赴澳打拼的华人由于手头的可支配资金不足,不愿向家人开口求助,往往也会将买房的事拖到以后再说,想着来日方长…

可近期的一篇澳媒的报道却让“没房一族”心凉了一半……这份报道指出,澳大利亚统计局的数据分析显示,临近退休的澳洲人财富的平均净值增长幅度是25至34岁澳洲人的7倍。造成这一现象出现的主要原因就是老年人口拥有的更多诸如房产类别的不动产。现阶段,澳洲55至64岁的平均财富值为124万澳元,相比2000年以来增加了84.4万澳元。而20-30岁的澳洲人的平均财富值仅为26.9万澳元,相比2000年来仅增长了12万澳元。如此悬殊的数据之所以会出现,其实就是有房和没房的人在20年后出现的财富差距。房子不仅仅是一种看得见、摸得着的财产,可以用来居住、出租。长期持有下来,随着房价不断上涨,个人的资产会随之成倍增加。这也是为什么年轻时买了房的老年人,如今的财富增长速度会如此之快。

而目前没有任何房产的澳洲年轻人今后可能会面临的问题就是,如果没能找到其他更好、有效的投资方式,他们退休时的经济状况可能会相当惨淡。到那时很可能出现的问题就是,退休时不仅没房住,也没钱养老。所以说,买房这件事还是要趁早。越早将买房提上日程,才能越早获得回报。

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