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新州未来大型项目审批将更加严格 房子质量没的说

去年11月份,新南威尔士政府在议会成功通过《环境规划和评估修正法案2017》 (Environmental Planning and Assessment Amendment Act 2017),为新南威尔士最重要的法律之一的《环境规划和评估法1979》(Environmental Planning

去年11月份,新南威尔士政府在议会成功通过《环境规划和评估修正法案2017》 (Environmental Planning and Assessment Amendment Act 2017),为新南威尔士最重要的法律之一的《环境规划和评估法1979》(Environmental Planning and Assessment Act 1979)的改革铺平道路。

2018年3月1号这一天,盖头换面以后的规划法终于推出了。这部环境规划和评估法一直都是新南威尔士房地产项目审批、土地规划等事宜的最高法律,任何改动都引人关注,这次的调整尺度非常之大,让我们来讨论一下有哪些主要改动和影响。

一、全新面容、全新结构

首先我们先从外观结构上来看看现在这部法律的样子,和以往的修正最大的不同是它彻底的摒弃了原来的结构和安排。

新版的法律现在由10个 Part 和 9个 Schedule 组成,在此基础上每一分项都重新编号,就是说同样的事宜会以不同的编号在不同的地方出现。

举几个大家最熟悉的例子,DA 改动以往要用的是 Section 96 (S96),以后大家请用 Section 4.55;

地方基础设施贡献费以前是在 S94 和 S94A,现在大家要开始慢慢习惯叫 Section 7.11 和 Section 7.12。

就凭这些,就足以直接给这次改动差评了,虽然可以多花时间去熟悉,但大家都熟悉了的内容和结构现在都有意地被搞乱实在难以接受。还有,那些现有的法律案例里面所有的引用也都对不上号了,这个造成的负面影响更大。方便大家对照,将常用的一些条款的前后位置整理了一下,请看如下表格:

二、各种审批委员会(Panel)的角色

在审批委员会方面,在大悉尼地区和卧龙岗范围内从3月1日开始正式引入独立审查委员会(Independent Hearing and Assessment Panels,简称:IHAPs),各个市政厅(Council)必须设立自己的独立审查委员会 。原来就有的地区联合审查委员会的角色和功能也进一步调整。

根据调整后的规划法,独立审查委员会不仅仅将代替市政厅审批项目规模在500万以上3000万以下的项目,规划厅还要求了一系列的情况下,项目需要转交由独立审查委员会审核。

比如项目有强烈反对意见的时候(悉尼市政厅有效的反对意见超过25个,其它地区10个)和项目建筑高过四层(有的市政厅三层)的情况下也要转由IHAP审核。如果需要改动已经批准的DA (S96,更正,现在应该叫  Section 4.55),州规划厅没有硬性规定,各个市政厅可以自行决定是由市政厅审批还是IHAP。

另外,在谋求重新划分区域(Rezoning)的 规划提议(Planning Proposal)的考虑上,规划厅要求市政厅和相应的IHAP都要审核并给予意见再递交规划厅。这样州规划厅在考虑 Gateway Determination 的时候市政厅和 IHAP 的意见都有,市政厅的意见可能会受比较多的政治的影响,IHAP 则能够更多地从技术上考虑。

再来看看 JRPP,自去年 JRPP 被重新包装成 Regional和 District panels 以后,这次进一步把Joint从名字里去除了,简化为区域规划组(Regional Planning Panel),和悉尼的几个地区规划组(District Planning Panels)除了辖区不同,功能上和要遵循的流程上是一样的。

由于独立审查委员的设立,悉尼地区的 Regional 和 District Planning Panels 审批项目的门槛被提高到了3000万。

这些地区级的 Panel 和 IHAP 还有一个非常重要的不同之处,那就是这些 Panel 里的由州规划厅提名的成员只有规划厅有权解除,而 IHAP 的所有成员市政厅都有权利解除,这决定了他们比 IHAP 更加地独立于市政厅的影响。 

还有,从现在开始这些 Regional 和 District Planning Panels 是自己有权发放开发许可的权利机构,而以前,他们实际上只是代替市政厅发放许可(现在的 IHAP 的角色)。

由于这方面的变化,Regional 和地区规划组(District Planning Panels)在考虑项目的地方基建贡献的时候不会受 S94 和 S94A(注意,现在应该叫  Section 7.11 和 7.12)的约束,就是说他们会考虑Section 7.11 和 7.12里的标准,但可以另行要求额外的金钱或土地的贡献。

另外一个显著的变化是这些 Regional 和地区规划组(District Planning Panels)的决策过程被要求必须透明了,以前他们的会议和讨论可以分为公开的和内部的两种,现在他们所有的会议和讨论必须对外开放,还必须录音后将会议音频记录公布于自己的网页上,这样做的结果会使得 Panel 成员的分歧会更公开,大家可以更好的理解和判断项目成败的原因和可能性。

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本文来自互联网综合整理

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